Градостроительная концепция
развития промышленной зоны «Черняховская».
1. Градостроительная ситуация.
2. Законодательно-нормативная база .
3. Цели и задачи развития промзоны «Черняховская», виды и последовательность работ.
4. Сметно-финансовая оценка развития инженерной инфраструктуры зоны.
5. Инвестиционный прогноз (востребованность земельных участков промзоны).
1. Градостроительная ситуация.
Промышленная зона «Черняховская», на которую разрабатывается проект планировки и межевания, расположена в западной производственной части города, в зоне преимущественно производственной (промышленной) застройки с включением многофункциональной коммерческо-деловой зоны и размещением придорожных автосервисных комплексов.
Участок, предусмотренный под строительство жилой застройки с объектами обслуживания, расположен в северной части рассматриваемой территории вдоль ул. Калининградской. Промышленная зона «Черняховская» пересекается железной дорогой – магистральный путь Москва-Калининград, железнодорожной веткой направлением на пос. Железнодорожный (узкая колея на Польшу), автодорогой А-229 на правлением на Москву.
Площадь территории ориентировочно 940 га, площадь с учетом жилой застройки – 1340 га.
Ландшафт не устойчив к химическому загрязнению. Атмосферный воздух города сильно загрязнен промышленностью и транспортом. Господствующий перенос вредных веществ летом на юго-восток, зимой на север. Сильное загрязнение почв, повышенный уровень шума наблюдается вдоль магистральных дорог (Калининград-Нестеров-Москва). Экологическая ситуация в районе проектирования в целом удовлетворительная.
Предприятия, расположенные на границе производственной зоны относятся к V и IV классу по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, санитарно-защитная зона от которых -50м. и 100м.
Наличия земель историко-культурного назначения - нет.
Наличия мелиорированных, орошаемых и осушенных земель –нет.
Климат г. Черняховска носит черты умеренно-континентального.
Преобладающее направление ветров:
- в июле юго-западное;
- в январе западное.
г.Черняховск расположен в зоне малой ветровой деятельности (плотность мощности ветра 200-300Вт/м2). Средняя годовая скорость ветра менее 3,5м/с.
Абсолютный минимум температур – (минус) 350С, абсолютный максимум + (плюс) 360С. Среднегодовая температура плюс 6,80С. Среднемесячная температура июля 17,50С, января минус 40С.
Общий приход суммарной солнечной радиации за год составляет 3400 мДж/м2. Приход солнечного тепла снижен на 40% в связи с большой облачностью. Число дней за год по общей облачности: ясных – 31, полуясных 181, пасмурных 153.
В теплый период года 21 день с туманом, в холодный – 28.
Город Черняховск относится к зоне избыточного увлажнения, общее годовое количество атмосферных осадков достигает 752 мм. С апреля по сентябрь осадков выпадает максимальное количество. Число дней с осадками больше 1,0 мм составляет 120 дней. Относительная влажность воздуха в мае в 13.00 – 55%
По строительно-климатическому районированию территория города расположена во II-Б подрайоне. Температура воздуха для отопления принимается равной минус 190С, для вентиляции – минус 80С. Продолжительность отопительного периода составляет 193 дня.
Климатические условия района оцениваются как благоприятные и не вызывают планировочных ограничений.
2. Законодательно-нормативная база
Настоящая концепция разработана в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
N 190-ФЗ, Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001
г. N 136-ФЗ, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О
введении в действии Градостроительного кодекса Российской Федерации",
устанавливает общие требования к промышленной зоне, общие принципы и порядок формирования промышленной зоны, а также общие принципы осуществления развития промышленной зоны в целях обеспечения сбалансированности промышленности и иных отраслей муниципального хозяйства, обеспечения занятости населения района, сохранения и создания условий, способствующих развитию и повышению эффективности использования основных фондов и земельных участков. Промышленная зона формируется на производственных
территориях Черняховского городского поселения, определенных в составе документации территориального планирования муниципального образования « Черняховское городское поселение», на базе бывших предприятий промышленности для последующего размещения и/или развития других предприятий промышленности в рамках инвестиционных целевых программ.
3. Цели и задачи развития промзоны «Черняховская»,
виды и последовательность работ.
1. Подготовка условий и площадок для размещения:
- территории инженерных коммуникаций – создание инженерной инфраструктуры;
- территории производственных объектов;
- территории коммунально-складской застройки;
- территории объектов социально-культурно-бытового обслуживания;
- территории гаражей;
- территории жилой застройки;
- прочие территории;
- территории не подлежащие межеванию.
2. При развитии промзоны рассматриваются и решаются вопросы:
- определение муниципального заказчика;
- создание компании заказчика – Управляющей компании развития промзоны;
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) промзоны;
- разработка плана развития промзоны;
- определение источников и долей финансирования развития промзоны;
- межевание и формирование земельных участков;
- выполнение проекта (проектов) планировки;
- разработка градостроительных планов земельных участков;
- оформление пакета документов на земельные участки в целях их реализации;
- разработка обоснований для строительства (реконструкции, модернизации) объектов промышленности и соответствующей инфраструктуры.
4. Аналоговая оценка стоимости строительства объектов
инженерной инфраструктуры.
Строительство дорог (33 км) – 1023 млн. рублей.
Строительство сетей водопровода – 207,9 млн. рублей.
Строительство общегородских очистных сооружений, расположенных на территории промзоны – 540 млн. рублей.
Строительство сетей хозяйственно-бытовой канализации – 250,8 млн. рублей.
Прокладка электрокабеля низкого напряжения – 118,8 млн. рублей.
Прокладка газопроводов низкого давления – 99,0 млн. рублей.
Прокладка подземных магистральных сетей теплоснабжения – 165,0 млн. рублей.
5. Востребованность земельных участков промзоны
«Черняховская».
Перечень предприятий, расположенных на территории промзоны:
- частное предприятие «ИП Яновский»;
- ООО «Черняховский автомобильный терминал»;
- ООО «ДВ-транспорт» (автотерминал);
- асфальтовый завод ООО «Балтдормостстрой»;
- ЗАО «АрвиНПК»
- ООО «Черняховскагпромхимия»;
- предприятие по хранению и переработке зерна ООО «МТ Агро центр»;
- ООО «Стеклоплюс»;
- ООО «Черняховсксельхозмонтаж»;
- ООО «Вадиан»;
- ООО «Колорс-интерьер»;
- частное предприятие по переработке древесины Харисова А.А.;
- ООО «Вен-А»;
- ООО «Аметист-Катех»;
- таможенный терминал;
Перечень предприятий получивших предварительное согласование на земельные участки на территории промзоны или не осваиваемые:
- ООО «Балтмостбелстрой» - завод сухих строительных смесей;
- ООО «Балтийский парк» - предприятие по переработке древесины;
- ООО «Калининградбуммаш» - комплекс предприятий по переработке зерна (пищевая промышленность);
- ООО «Аппарельз-Вест» - автомобильный терминал;
- ООО «Сириус» - строительство кирпичного завода;
- ООО «Сириус» - строительство подъездной дороги к кирпичному заводу;
- ООО «Персей» - строительство завода упаковочной тары;
- ООО «Созвездие» - строительство транспортно-логистического центра;
- ООО «Оберег» - строительство завода по производству керамических изделий;
ООО «Аквамарин» - строительство мебельной фабрики;
- ИП Юрьева О.В. – строительство автостоянки;
- администрация МО – строительство общегородских очистных сооружений;
- администрация МО – строительство автодороги в промзоне.
ФОРМА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИ
1
|
Место расположения промышленной зоны/инвестиционной площадки/ земельного участка промышленного назначения (адрес):
Промышленная зона « ЧЕРНЯХОВСКАЯ»,
Инвестиционная площадка «ЗАПАДНАЯ»,
ул.Калининграсдкая, ул. Промышленная, ул. Ст.Новый Черняховск |
|
2
|
Удаленность
|
|
от Калининграда: | 80 км | |
от центра муниципального образования: | 2,5 км | |
от близлежащих производственных объектов: | 0,0 км | |
от близлежащих железнодорожных путей: | Имеется ж/д внутри зоны Черняховск-Железнодорожный | |
от близлежащих жилых домов: | До многоэтажной застройки 300 метров, имеются ИЖД внутри зоны | |
3
|
Наличие подъездных путей
|
|
Автомобильных: |
А-229 (Калининград-Нестеров),
ул.Чкалова, ул. Промышленная
|
|
Железнодорожных: |
ж/д Калининград- Москва, Черняховск- Железнодорожный
|
|
4
|
Характеристика территории
|
|
Площадь: | 938,3 га (без застройки) | |
Описание территории площадки: | рельеф участков ровный, без лесонасаждений | |
Возможность расширения: | ограничена | |
Наличия зданий: | Имеются ИЖД и производственные здания и площадки | |
Ограждение участка: | нет | |
5
|
Правовой статус
|
|
Кадастровый номер: |
Уч-к № 1-КН39:13:01:0406:0044
Уч-к № 2-КН39:13:01:0406:0045
Уч-к № 3-КН39:13:01:0406:0046
|
|
Вид собственности: | муниципальные земли | |
Собственник: | МО «Черняховский муниципальный район» | |
Условия предоставления: | аренда, выкуп через аукцион | |
Целевое назначение (категория): | Земли поселений, земли промышленности | |
Межевания земельного участка: | Размежеваны частично | |
Обременения, ограничения: | Имеются | |
6
|
Характеристика инфраструктуры
|
|
Электроэнергия: | Городские сети | |
Газ: | проектируется | |
Водоснабжение: | Ограниченно | |
Водоотведение: | Проектируется городские сети | |
Теплоснабжение: | Имеется городская котельная по ул. Чкалова | |
Очистные сооружения: | От проектируемых городских | |
Телефонная сеть: | Имеется | |
ФОРМА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИ
1 |
Место расположения промышленной зоны/инвестиционной площадки/ земельного участка промышленного назначения (адрес): Промышленная зона « ЧЕРНЯХОВСКАЯ», Инвестиционная площадка «ЮГО-ВОСТОЧНАЯ», Переулок Цветочный |
|
2 |
Удаленность |
|
от Калининграда: |
80 км |
|
от центра муниципального образования: |
2,1 км |
|
от близлежащих производственных объектов: |
0,0 км |
|
от близлежащих железнодорожных путей: |
0,0 км |
|
от близлежащих жилых домов: |
0,3 км |
|
3 |
Наличие подъездных путей |
|
Автомобильных: |
А-229 (Калининград-Нестеров), ул.Курчатова,2-ойЦветочный пер |
|
Железнодорожных: |
ж/д Калининград- Москва, |
|
4 |
Характеристика территории |
|
Площадь: |
250 га (без застройки) |
|
Описание территории площадки: |
рельеф участков ровный, без лесонасаждений |
|
Возможность расширения: |
ограничена |
|
Наличия зданий: |
Не имеются |
|
Ограждение участка: |
нет |
|
5 |
Правовой статус |
|
Кадастровый номер: |
нет |
|
Вид собственности: |
муниципальные земли |
|
Собственник: |
МО «Черняховский муниципальный район» |
|
Условия предоставления: |
аренда |
|
Целевое назначение (категория): |
Земли поселений, земли промышленности |
|
Межевания земельного участка: |
Не размежеваны |
|
Обременения, ограничения: |
Имеются |
|
6 |
Характеристика инфраструктуры |
|
Электроэнергия: |
От существующих сетей |
|
Газ: |
проектируется |
|
Водоснабжение: |
От существующих сетей, согласно технических условий |
|
Водоотведение: |
Нет |
|
Теплоснабжение: |
нет |
|
Очистные сооружения: |
Нет |
|
Телефонная сеть: |
Имеется |
|
7 |
Фотографии, схемы, карты |
Сведения о сформированных земельных участков и поставленных на кадастровый учет
1
|
Место расположения промышленной зоны/инвестиционной площадки/ земельного участка промышленного назначения (адрес):
г. Черняховск ул. Промышленная (западная промышленная зона)
район ООО «АРВИ-НПК»
|
|
2
|
Удаленность
|
|
от Калининграда: | 80 км | |
от центра муниципального образования: | 3 км | |
от близлежащих производственных объектов: | 0,350 км | |
от близлежащих железнодорожных путей: | 0,1 км | |
от близлежащих жилых домов: | 1 км | |
3
|
Наличие подъездных путей
|
|
Автомобильных: | имеются | |
Железнодорожных: | имеются | |
4
|
Характеристика территории
|
|
Площадь: |
Уч-к № 1-12 га
Уч-к № 2-10,5 га
Уч-к № 3-7,5 га
|
|
Описание территории площадки: | рельеф участков ровный, без лесонасаждений | |
Возможность расширения: | не имеется | |
Наличия зданий: | нет | |
Ограждение участка: | нет | |
5
|
Правовой статус
|
|
Кадастровый номер: |
Уч-к № 1-КН39:13:01:0406:0044
Уч-к № 2-КН39:13:01:0406:0045
Уч-к № 3-КН39:13:01:0406:0046
|
|
Вид собственности: | государственный | |
Собственник: | муниципальные земли | |
Условия предоставления: | аренда, выкуп | |
Целевое назначение (категория): | земли поселений | |
Межевания земельного участка: | размежеваны | |
Обременения, ограничения: | нет | |
6
|
Характеристика инфраструктуры
|
|
Электроэнергия: | От проектируемых городских сетей | |
Газ: | От проектируемых городских сетей | |
Водоснабжение: | От проектируемых городских сетей | |
Водоотведение: | От проектируемых городских сетей | |
Теплоснабжение: | нет | |
Очистные сооружения: | От проектируемых городских сетей | |
Телефонная сеть: | От проектируемых городских сетей | |
7 |
Имеется резервная территория
|