Градостроительная концепция
развития промышленной зоны «Черняховская».

1. Градостроительная ситуация.
2. Законодательно-нормативная база .
3. Цели и задачи развития промзоны «Черняховская», виды и последовательность работ.
4. Сметно-финансовая оценка развития инженерной инфраструктуры зоны.
5. Инвестиционный прогноз (востребованность земельных участков промзоны).

1. Градостроительная ситуация.

Промышленная зона «Черняховская», на которую разрабатывается проект планировки и межевания, расположена в западной производственной части города, в зоне преимущественно производственной (промышленной) застройки с включением многофункциональной коммерческо-деловой зоны и размещением придорожных автосервисных комплексов.
Участок, предусмотренный под строительство жилой застройки с объектами обслуживания, расположен в северной части рассматриваемой территории вдоль ул. Калининградской. Промышленная зона «Черняховская» пересекается железной дорогой – магистральный путь Москва-Калининград, железнодорожной веткой направлением на пос. Железнодорожный (узкая колея на Польшу), автодорогой А-229 на правлением на Москву.
Площадь территории ориентировочно 940 га, площадь с учетом жилой застройки – 1340 га.
Ландшафт не устойчив к химическому загрязнению. Атмосферный воздух города сильно загрязнен промышленностью и транспортом. Господствующий перенос вредных веществ летом на юго-восток, зимой на север. Сильное загрязнение почв, повышенный уровень шума наблюдается вдоль магистральных дорог (Калининград-Нестеров-Москва). Экологическая ситуация в районе проектирования в целом удовлетворительная.
Предприятия, расположенные на границе производственной зоны относятся к V и IV классу по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, санитарно-защитная зона от которых -50м. и 100м.
Наличия земель историко-культурного назначения - нет.
Наличия мелиорированных, орошаемых и осушенных земель –нет.
Климат г. Черняховска носит черты умеренно-континентального.
Преобладающее направление ветров:
- в июле юго-западное;
- в январе западное.
г.Черняховск расположен в зоне малой ветровой деятельности (плотность мощности ветра 200-300Вт/м2). Средняя годовая скорость ветра менее 3,5м/с.
Абсолютный минимум температур – (минус) 350С, абсолютный максимум + (плюс) 360С. Среднегодовая температура плюс 6,80С. Среднемесячная температура июля 17,50С, января минус 40С.
Общий приход суммарной солнечной радиации за год составляет 3400 мДж/м2. Приход солнечного тепла снижен на 40% в связи с большой облачностью. Число дней за год по общей облачности: ясных – 31, полуясных 181, пасмурных 153.
В теплый период года 21 день с туманом, в холодный – 28.
Город Черняховск относится к зоне избыточного увлажнения, общее годовое количество атмосферных осадков достигает 752 мм. С апреля по сентябрь осадков выпадает максимальное количество. Число дней с осадками больше 1,0 мм составляет 120 дней. Относительная влажность воздуха в мае в 13.00 – 55%
По строительно-климатическому районированию территория города расположена во II-Б подрайоне. Температура воздуха для отопления принимается равной минус 190С, для вентиляции – минус 80С. Продолжительность отопительного периода составляет 193 дня.
Климатические условия района оцениваются как благоприятные и не вызывают планировочных ограничений.

2. Законодательно-нормативная база

Настоящая концепция разработана в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
N 190-ФЗ, Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001
г. N 136-ФЗ, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О
введении в действии Градостроительного кодекса Российской Федерации",
устанавливает общие требования к промышленной зоне, общие принципы и порядок формирования промышленной зоны, а также общие принципы осуществления развития промышленной зоны в целях обеспечения сбалансированности промышленности и иных отраслей муниципального хозяйства, обеспечения занятости населения района, сохранения и создания условий, способствующих развитию и повышению эффективности использования основных фондов и земельных участков. Промышленная зона формируется на производственных
территориях Черняховского городского поселения, определенных в составе документации территориального планирования муниципального образования « Черняховское городское поселение», на базе бывших предприятий промышленности для последующего размещения и/или развития других предприятий промышленности в рамках инвестиционных целевых программ.

3. Цели и задачи развития промзоны «Черняховская»,
виды и последовательность работ.

1. Подготовка условий и площадок для размещения:
- территории инженерных коммуникаций – создание инженерной инфраструктуры;
- территории производственных объектов;
- территории коммунально-складской застройки;
- территории объектов социально-культурно-бытового обслуживания;
- территории гаражей;
- территории жилой застройки;
- прочие территории;
- территории не подлежащие межеванию.
2. При развитии промзоны рассматриваются и решаются вопросы:
- определение муниципального заказчика;
- создание компании заказчика – Управляющей компании развития промзоны;
- разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) промзоны;
- разработка плана развития промзоны;
- определение источников и долей финансирования развития промзоны;
- межевание и формирование земельных участков;
- выполнение проекта (проектов) планировки;
- разработка градостроительных планов земельных участков;
- оформление пакета документов на земельные участки в целях их реализации;
- разработка обоснований для строительства (реконструкции, модернизации) объектов промышленности и соответствующей инфраструктуры.

4. Аналоговая оценка стоимости строительства объектов
инженерной инфраструктуры.

Строительство дорог (33 км) – 1023 млн. рублей.
Строительство сетей водопровода – 207,9 млн. рублей.
Строительство общегородских очистных сооружений, расположенных на территории промзоны – 540 млн. рублей.
Строительство сетей хозяйственно-бытовой канализации – 250,8 млн. рублей.
Прокладка электрокабеля низкого напряжения – 118,8 млн. рублей.
Прокладка газопроводов низкого давления – 99,0 млн. рублей.
Прокладка подземных магистральных сетей теплоснабжения – 165,0 млн. рублей.
5. Востребованность земельных участков промзоны
«Черняховская».
Перечень предприятий, расположенных на территории промзоны:
- частное предприятие «ИП Яновский»;
- ООО «Черняховский автомобильный терминал»;
- ООО «ДВ-транспорт» (автотерминал);
- асфальтовый завод ООО «Балтдормостстрой»;
- ЗАО «АрвиНПК»
- ООО «Черняховскагпромхимия»;
- предприятие по хранению и переработке зерна ООО «МТ Агро центр»;
- ООО «Стеклоплюс»;
- ООО «Черняховсксельхозмонтаж»;
- ООО «Вадиан»;
- ООО «Колорс-интерьер»;
- частное предприятие по переработке древесины Харисова А.А.;
- ООО «Вен-А»;
- ООО «Аметист-Катех»;
- таможенный терминал;
Перечень предприятий получивших предварительное согласование на земельные участки на территории промзоны или не осваиваемые:
- ООО «Балтмостбелстрой» - завод сухих строительных смесей;
- ООО «Балтийский парк» - предприятие по переработке древесины;
- ООО «Калининградбуммаш» - комплекс предприятий по переработке зерна (пищевая промышленность);
- ООО «Аппарельз-Вест» - автомобильный терминал;
- ООО «Сириус» - строительство кирпичного завода;
- ООО «Сириус» - строительство подъездной дороги к кирпичному заводу;
- ООО «Персей» - строительство завода упаковочной тары;
- ООО «Созвездие» - строительство транспортно-логистического центра;
- ООО «Оберег» - строительство завода по производству керамических изделий;
ООО «Аквамарин» - строительство мебельной фабрики;
- ИП Юрьева О.В. – строительство автостоянки;
- администрация МО – строительство общегородских очистных сооружений;
- администрация МО – строительство автодороги в промзоне.

ФОРМА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИ

ФОРМА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПЛОЩАДКИ